תכנון המשכנתא לקראת הרחבת המשפחה
שלח לחברזוגות רבים הרוכשים דירה, מנסים להתאים את חלוקת תשלומי המשכנתא ליכולותיהם הכלכליות בהווה, ללא מחשבה על השינויים הצפויים במצבם הכלכלי בעקבות התרחבות המשפחה בעתיד. אז איך מחשבים נכון את החזרי המשכנתא בהם נוכל לעמוד?
מאת: ישראל הס
זוגות רבים הרוכשים דירה, מנסים להתאים את חלוקת תשלומי המשכנתא ליכולותיהם הכלכליות בהווה, ללא מחשבה על השינויים הצפויים במצבם הכלכלי בעקבות התרחבות המשפחה בעתיד. אחת הסיבות לכך היא חוסר האחריות שמפגינים הבנקים למשכנתאות, המתמקדים במצבם העכשווי של לקוחותיהם על מנת להרגיע אותם, מה שמפתח אצל הזוג שאננות לגבי עתידם הכלכלי. כדי שנוכל להעריך מה יהיו הוצאותינו העתידיות, ולתכנן את תשלומי המשכנתא כך שיתאימו לצרכי המשפחה המתרחבת, נצטרך להתייחס לשני נושאים: הראשון, שינויים הצפויים להתרחש בגובה החזרי המשכנתא החודשיים שלנו. השני, השינויים הכלכליים שיתרחשו בתא המשפחתי שלנו, בעתיד הקרוב.
איך נעריך את החזרי המשכנתא העתידיים שלנו?
עם לקיחת המשכנתא, פקיד המשכנתאות יציג בפני הלווים את שלושת החזרי המשכנתא הראשונים, בלי להוסיף עליהם את הצמדת המדד או הצמדות אחרות, שלרב יעלו את החזרי המשכנתא במאות שקלים בחודש.הצמדות הם אותם מרכיבים הנוספים לריבית הרגילה של המשכנתא כמו מדד המחירים לצרכן, שינוי עליית הדולר, או היורו ועוד.
כדי להעריך מה יהיו החזרי המשכנתא שלנו עלינו לדעת מהי ההצמדה של המשכנתא שלנו (מדד, דולר, יורו ועוד). לאחר מכן נבקש מהבנקאי לדעת מה היה השינוי השנתי הממוצע, באחוזים, של כל אחת מההצמדות הללו (מדד, דולר ועוד), ב-3 השנים האחרונות. כעת נבקש מבנקאי המשכנתאות להציג לנו את שלושת תשלומי המשכנתא לחודשים הבאים, כשבתוכם מחושבות ההצמדות עם אחוז השינוי השנתי הממוצע שלהן ב-3 השנים האחרונות (אותו מצא לנו הבנקאי). כעת קיבלנו הערכה מדוייקת יותר להחזר החודשי אותו נשלם בכל אחד מהחודשים הראשונים. נוכל להתייחס להחזר אותו נשלם בחודש השלישי כאל ההחזר שנשלם לכל אורך תקופת ההלוואה, כאשר ניקח בחשבון כי הוא עשוי לעלות בכ-200-400 שקלים בחודשים מסויימים. עכשיו קיבלנו תמונה ברורה יותר לגבי מה יהיו תשלומי המשכנתא שלנו בעתיד.
כיצד להערך מראש לשינויים הכלכליים שיקרו כתוצאה מהתרחבות המשפחה?
הבנקים למשכנתאות ממליצים כי החזרי המשכנתא לא יעלו על שליש משכרם החודשי של הלווים. עם זאת, הם לא מנסים לתכנן מה יהיה מצבם הכלכלי של הלווים בעתיד. טעות זו היא משגה גדול ביותר, מכיוון שלאחר הולדת הילד הראשון, לא בטוח שבני הזוג יוכלו להפריש שליש מהכנסתם לצורך כיסוי תשלומי המשכנתא. על מנת למנוע מצב זה עלינו להעריך מה יהיה גודל משפחתנו בעתיד הקרוב.
היות שלא נוכל לספק לכך הערכה ברורה, ניקח מקדם ביטחון ונחשב כי כשנה לאחר לקיחת המשכנתא תגדל משפחתנו ונצטרך לפרנס שלוש נפשות, עובדה שתעלה את הוצאותינו החודשיות בכ-3,000 שקלים. על כן, נחשב את תשלומי המשכנתא בצורה הבאה: הכנסותינו החודשיות כיום פחות הוצאותינו החודשיות כיום, פחות 3000 שקלים(ההוצאות החודשיות שנוציא על ילד). הסכום שישאר בידנו הוא הסכום החודשי איתו נוכל לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא.
ייתכן כי לאחר שנבצע חישוב זה נגלה כי ההחזר החודשי גבוה ממה שאנחנו יכולים לשלם. מעבר לכך, בפעמים רבות נרכוש דירה חדשה "על הנייר", שעוד לא נבנתה, עליה נצטרך לשלם משכנתא מיום הרכישה, ובעודנו ממתינים כשנתיים עד תום הבנייה נצטרך לשלם שכירות בעבור הדירה בה אנו גרים).
צמצום החזרי המשכנתא החודשיים
ישנם מספר פתרונות לצמצום גובה ההחזר החודשי: הראשון, פריסה של המשכנתא למספר השנים המקסימלי שמאפשר הבנק – פריסה זו תקל עלינו ותפחית את גובה ההחזר החודשי בשנים הראשונות של התרחבות התא המשפחתי, מהלך שיאפשר לנו מרווח נשימה גדול יותר. אם אתם דואגים כי בחישוב כולל נשלם יותר כסף לבנק בעבור פריסה למספר שנים רב יותר, דעו כי תמיד תוכלו לצמצם את מספר השנים בהן תשלמו בעבור המשכנתא (על ידי הגדלת התשלומים החודשיים החל משנה מסויימת ועד תום תקופת המשכנתא). עם זאת, כדאי לעשות זאת לאחר שהמשפחה הפסיקה להתרחב או במידה וההכנסה החודשית גדלה באופן משמעותי ומאפשרת לעמוד בכל ההוצאות גם לאחר צמצום תקופת ההחזר של המשכנתא.
הפתרון השני הוא דחיית תשלומי ההלוואה - דחיית אחד מהתשלומים מהם מורכבת ההלוואה החודשית (הריבית על ההלוואה, וההלוואה עצמה). פתרון זה כדאי ליישם ברכישת דירה חדשה "על הנייר", או אם אנו יודעים כי משפחתנו עומדת לגדול בחודשים הקרובים, וחוששים כי נתקשה לעמוד בתשלום כל הוצאותינו בתקופה זו. לרוב הבנק יאפשר לנו לדחות את תשלומי ההלוואה אבל יבקש כי נתחיל לשלם את תשלומי הריבית מיד.
לסיכום, ניתן לראות כי על ידי תכנון מראש של פריסת תשלומי המשכנתא נוכל ליצור ודאות רבה יותר לגבי עתידנו הכלכלי, ולמנוע מצב בו אני נחנקים תחת עומס תשלומי המשכנתא.
* ישראל הס, מארגן קבוצות רכישה ורוכשים לזוגות צעירים בירושלים
